Рынок жилья московского региона: итоги года и прогноз на 2006 год

1. С ЧЕГО НАЧИНАЛСЯ 2005 год

Начало 2005 года осталось в памяти как сложный и неблагоприятный период - как в макроэкономической сфере, так и в состоянии рынка недвижимости.

Противостояние властей и бизнеса достигло пика. Бизнес решительно расставался с активами, и капиталы уходили за рубеж. Мировые аналитики предрекали падение цен на энергоносители. Неудачное начало реформы по монетизации льгот вывело на улицы население. Инфляция сделала очередной скачок вверх, сбережения и вклады обесценивались. Рынок строительства жилья все более явно переживал последствия совмещенного строительно-банковского кризиса - все больше строек замораживалось, все больше застройщиков приближались к финансовому краху.

В этих условиях аналитики рынка недвижимости прогнозировали на 2005 год продолжение стагнации и даже снижение цен в первом полугодии. Они единодушно предупреждали застройщиков, что попытки повышения цен в условиях снижающегося платежеспособного спроса могут привести к обвалу рынка, к откату покупателей. Принятие пакета законов о доступном жилье, при всей его прогрессивности, внесет дополнительную дестабилизацию в краткосрочном периоде, и потребуется 3-5 лет для реализации положительного потенциала этого законодательства. И если мы не управляем мировыми ценами на нефть, то тем более важно изменить политический климат в стране, повысить оптимизм субъектов экономики и населения.

В этот раз власти отреагировали на недовольство населения решительным повышением льготных выплат. Население понемногу успокаивалось, а в экономику добавилось значительное количество денег.

Майское послание президента Законодательному собранию резко изменило общественные настроения. Бизнес очередной раз поверил, что ему будут созданы комфортные условия. Отток капитала за 3 квартала по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года уменьшился на 85% с $17,5 млрд. до $2,7 млрд. (в том числе в 3 квартале - положительное сальдо в $2,9 млрд.).

Нефтяные цены не только не упали, но и с июня продолжили свой рекордный рост.

Все это изменило не только совокупный платежеспособный спрос на рынке недвижимости, но и готовность населения к расходованию сбережений.

В результате летом-осенью 2005 года на рынке недвижимости Московского региона после почти годовой стабильности началась новая стадия развития - рост спроса и цен.

2. ИТОГИ 2005 года

Вторичный рынок жилья

Рост спроса и цен на вторичном рынке жилья Москвы начался в июне-июле. С октября аналогичные процессы начались и на рынке жилья Московской области. В декабре средняя удельная цена квартир в Москве достигла 2658 $/кв. м, в области - 1121 $/кв. м.
В первой половине года темпы роста цен в Москве составляли "инфляционные" 1,0-1,5% в месяц. С июля они выросли до 2,0-2,5%, а в сентябре-декабре до 4,5-5,5%, что говорит о начавшемся неожиданно ажиотажном спросе.

В Московской области до сентября 2005 г. цена практически не менялась (прирост от +0,8% до -0,7% в месяц). Сентябрь 2005 г. показал прирост средней удельной цены +1,2%, в октябре, ноябре и декабре наметившаяся тенденция повышения подтвердилась (+5,2%, +3,1% и +7,1% соответственно).

Повышение спроса хорошо иллюстрируется динамикой обращений граждан в компанию "МИЭЛЬ-Недвижимость" - умеренный рост на вторичном рынке и снижение на первичном в январе-мае, взрывной рост на обоих рынках в июне-ноябре, который снизился только в ноябре-декабре - периоде подготовки к новогодним праздникам.

Во втором полугодии 2005 г. средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке жилья Москвы выросла на 26,9%. При этом за первое полугодие 2005 г. она поднялась на 6,6%. Индекс номинальных долларовых цен относительно декабря 2004 г. составил 1,353. Для сравнения: годовой прирост цен в 2003 году составил +46,9%, в 2004 г. - +22%. Номинальный индекс цен относительно декабря 2003 г. - 1,576, относительно декабря 2002 г. - 2,315. Индекс реальных (очищенных от инфляции) цен по итогам 2005 г. относительно декабря 2004 г. составил 1,259.

С начала 2004 года на вторичном рынке жилья Москвы и Московской области наблюдался достаточно устойчивый рост объемов предложения квартир, что легко объяснимо стагнацией цен и сокращением оборотов рынка. До марта-апреля 2005 г. такая тенденция продолжалась, за исключением января (увеличившаяся с 2005 г. до 2 недель продолжительность новогодних праздников привела к сокращению деловой активности населения и отразилась на общем объеме предлагаемых в январе 2005 г. к продаже квартир). С марта-апреля произошел перелом, и количество предлагаемых на вторичном рынке квартир начало снижаться - с 30-35 тыс. в Москве и 9-11 тыс. в области ежемесячно до 17-20 тыс. и 7-8 тыс. соответственно.

Это изменение является следствием двух причин:
- увеличением темпов ухода с рынка квартир (в первую очередь за счет продажи, а также за счет снятия с реализации);
- сохранением темпов выставления квартир на продажу (количество вновь выставляемых ежемесячно квартир устойчиво составляет в Москве 8-10 тыс. в месяц. В декабре оно традиционно несколько снизилось).

В свою очередь, уменьшение объема предложения при увеличившимся спросе послужило дополнительным толчком к повышению темпов роста цен.

Если темпы продажи квартир не уменьшатся, то ожидать увеличения объема предложения за счет дополнительного поступления квартир можно лишь с задержкой на 3-6 месяцев, когда владельцы и продавцы жилья осознают новую ситуацию и перестанут выжидать дальнейшего роста цен на рынке.

Динамика объемов продажи квартир на вторичном рынке жилья Москвы и области во многом аналогична. В результате повышения спроса в 2-3 кварталах начали расти обороты вторичного рынка жилья Московского региона.

Ежегодный оборот вторичного рынка жилья Москвы, достигший максимума в 2003 г. (87,53 тыс. квартир, прирост +28,7%), в период стагнации 2004 года снизился до 77,6 тыс. (прирост -11,3%). В 2005 г. ожидается, что обороты рынка (оценка по фактическим данным 10 месяцев) составят 82,15 тыс. (прирост +5,9%).

Таким образом, улучшение макроэкономической ситуации в стране привело к повышению платежеспособного спроса на рынке недвижимости Московского региона. Начавшееся летом-осенью повышение оборотов вторичного рынка жилья и цен на квартиры вызвало вымывание объектов и сокращение объема предложения, что в свою очередь подстегнуло темпы роста цен.

Рынок новостроек

Объемы ввода многоквартирного жилья на территории Москвы в последние годы увеличивались и составили в 2005 году 4,7 млн. кв. м.

В Московской области в данных Мособлстата и Росстата ежегодные объемы жилищного строительства резко увеличились с 2004 года, когда область перешла от учета объемов строительства предприятий стройкомплекса к объемам ввода на территории области всеми застройщиками, включая московских. В многоквартирных жилых домах в 2004 году было введено 3,23 млн кв. м, а в индивидуальных - 2,24 млн кв. м. В 2005 году эти объемы снизились и составили 2,78 млн и 2,27 млн кв. м соответственно.
По объявленным предварительным планам, в 2006 году объем жилищного строительства в Москве будет на уровне текущего года и составит 4,7 млн кв. м, а в Московской области он несколько выше заявленного объема ввода этого года и составит 5,2 млн кв. м. Однако, по нашей оценке, это мало осуществимо (на причинах мы остановимся ниже), и уже сейчас можно проследить начало корректировки этих планов в сторону уменьшения по заявлениям ответственных чиновников Градостроительного комплекса Москвы (на одном из заседаний правительства уже озвучивалась цифра - 4,5 млн кв. м) и Миноблстроя Московской области.

По нашей оценке, причины сокращения объемов нового строительства лежат в первую очередь в последствиях кризиса 2004 года на рынке новостроек, вызванного оттоком покупателей, сокращением объема средств у застройщиков и их возможностей продолжать строительство и возврат кредитов, и одновременно - снижением ликвидности у банков в первой половине 2004 г., сокращением объема кредитования застройщиков. Замораживание строек, разорение застройщиков носит выборочный характер, тем не менее, оно отразилось на объемах строительства и ввода жилья.

Дальнейшие сдвиги в том же направлении внесли новый Градостроительный кодекс и вступивший в силу с 1 апреля Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты российской федерации". Направленные на упорядочение и развитие рыночных отношений в отрасли, на защиту прав застройщиков и населения, эти законодательные акты должны привести в долгосрочной перспективе к увеличению темпов жилищного строительства по крайней мере вдвое, увеличению объемов предложения и сдерживанию роста цен на жилье. Однако в краткосрочной перспективе произошло торможение градостроительного процесса, дезорганизация деятельности девелоперов.

Готовящиеся поправки к Закону, предположительно облегчающие бремя девелоперов, а также и банков, к сожалению, распылены по нестыкующимся пакетам предложений, еще не прошли необходимые процедуры обсуждения, и даже если они будут приняты, описанная ситуация сохранится по крайней мере на полгода-год.

Данная ситуация усугубляется развитием скандалов с застройщиками. В Москве и ряде городов Подмосковья прошли акции протеста горожан, пострадавших от деятельности недобросовестных строительных компаний. Люди, доверившие свои деньги строительным компаниям, требовали не только компенсировать понесенный ущерб. Они добивались вмешательства властей в ситуацию на строительном рынке, предупреждая об угрозе появления в обществе нового социально ожесточенного слоя граждан - обманутых соинвесторов, которые станут преемниками обманутых вкладчиков финансовых пирамид середины 90-х.

Прокуратура Москвы возбудила ряд уголовных дел в отношении руководителей строительных организаций ФК "Социальная инициатива", ООО "Инвестпроект", ЗАО "Центр развития города "Град", ЗАО "Стройметресурс", ООО "Пластбау - М", ООО "Уют-Компания", ООО "МИТА-2000", ООО "Принт Капитал" и др., не выполняющих свои обязательства перед инвесторами. По данным прокуратуры Московской области, на данный момент возбуждены уголовные дела в отношении руководителей 23 строительных организаций.

Однако без содействия властей застройщики обманывать народ не могли, это подтвердил и министр строительного комплекса Московской области Евгений Серегин: "В ближайшее время в Московской области проблема недобросовестных застройщиков будет решена. С главами районов, из которых поступили жалобы, разобрали ситуацию по каждому дому. Ведь именно главы во многих случаях подписывали двухсторонние контракты с юридическими лицами, инвесторами". Сейчас прокуратура ведет расследование действий отдельных чиновников. Уголовные дела возбуждены в отношении должностных лиц Мытищинского, Щелковского и Раменского районов.

По информации министерства строительного комплекса Московской области сейчас подобных проблемных домов 93, есть такие новостройки и в Москве. Всего в Москве и Подмосковье заморожено строительство около двухсот жилых домов. Власти пытаются найти выход, и сейчас главы местных администраций передают права на строительство благонадежным застройщикам, которые доведут работы до конца за свой счет. За это их ждут различного рода льготы.

Подобное развитие ситуации привело к оттоку покупателей с рынка новостроек - частично на вторичный рынок, частично к объектам, застройщики и продавцы которых не запятнали себя (хотя бы и непреднамеренно) в сложившейся ситуации.

Таким образом, на рынке новостроек Москвы и области в 2004-2005 гг. вследствие прошлогоднего кризиса на рынке недвижимости в сочетании с банковским микрокризисом произошло некоторое снижение объемов строительства и ввода жилья. Этот процесс усиливается под воздействием краткосрочных последствий ФЗ № 214. Кроме того, многочисленные скандалы между застройщиками, местными администрациями и частными инвесторами привели к оттоку покупателей с проблемных строек на успешные и частично - на вторичный рынок.

Начиная со 2 квартала прошлого года сократилось количество объектов, выставленных на продажу. Объем предложения на рынке новостроек Москвы в 4 кв. 2005 г. составил соответственно 76% от уровня предложения в IV кв. 2004 г., и это снижение больше, чем на вторичном рынке (90%).

На рынке новостроек Московской области объем предложения тоже снижается. Он все еще выше, чем был в 4 кв. 2004 года (в условиях недостатка средств застройщики выставляют на продажу все резервы), однако, здесь уже в августе-сентябре появилось явление скупки квартир московскими риэлторскими компаниями.

Таким образом, объем предложения квартир на первичном рынке Москвы и области три квартала подряд снижается. При этом регистрируется высокий спрос, и сегодня существует большой разрыв между спросом и предложением. Это является следствием снижения объемов строительства и, как показано ниже, увеличением темпов ухода объектов с рынка.

Обороты первичного рынка были рассчитаны исходя из вышеприведенных данных об объемах многоквартирного жилищного строительства в Москве и Московской области без учета доли города. В Москве из ежегодно возводимого жилья лишь чуть более половины доходит до рынка. Опубликовано немало цифр, убеждающих, что более 2 млн. кв. м идет очередникам, переселенцам из ветхого жилья, молодым семьям и бюджетникам. Поэтому при расчетах мы исключали долю города Москвы - 45%. В городах Московской области в среднем доля города принята в 12%. Обороты рынка в количестве квартир определены с учетом средних площадей квартир в домах-новостройках Москвы и Московской области.

Таким образом, с 2-3 квартала 2005 г. на рынке жилья отмечается рост оборотов, особенно на первичном рынке Московской области и вторичных рынках Москвы и области.

На первичном рынке в IV квартале 2005 года средняя удельная цена предложения в домах-новостройках Москвы составила 2330 $/кв. м. Прирост к III кварталу составил 3,5%. С начала года средние удельные цены выросли в Москве на 14,8%.

В IV квартале 2005 года средняя удельная цена предложения в домах-новостройках Московской области составила 895 $/кв. м. Прирост к III кварталу составил 10,4%. С начала года средние удельные цены выросли на 19,2%.

Из приведенных данных следует, что основная тенденция на рынке недвижимости во втором полугодии - повышение цен и снижение объемов предложения на фоне высокой активности рынка. Покупатель понял, что цены на недвижимость не только не рухнут, но уже не снизятся, государство не намерено искусственно их регулировать. Период "ожидания", длившийся год, завершился.

Таким образом, повышение активности граждан, начавшееся в мае-июне, сопровождалось увеличением оборотов на рынке жилья. Это привело к вымыванию объектов с рынка, образованию товарного дефицита и дальнейшему повышению темпов роста цен. На первичном рынке эти процессы усиливались уменьшением объемов строительства и ввода жилья.

Развитие ипотеки - дополнительный источник повышения платежеспособного спроса

Важным фактором роста спроса и цен на жилье является увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов. В последнее время объем ипотечного кредитования стабильно увеличивался в России в целом и в Москве в частности. По данным Росрегистрации, количество ипотечных жилищных кредитов, выданных в Москве, составило: в 2000 году 1364, в 2001 - 1970, в 2002 - 2753, в 2003 - 3075, в 2004 - 4358 и в 2005 году - 4600 кредитов.

В Компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" число ипотечных операций стало стремительно расти, начиная с 1 квартала 2004 года. Индекс относительно базового периода - 1 квартала 2003 года в этом квартале составил 2,0, и к 3 кварталу 2005 года вырос до 10,2, а в 4 квартале сократился до 9,1%.

Доля ипотечных операций в общем количестве операций Компании в Москве также стремительно увеличивалась на протяжении 2004 года, и стабилизировалась в 2005 году. В 1 квартале 2004 года она составила 2,5%, во 2 квартале - 5,1%, в 3 квартале - 6,7%, в 4 квартале 2004 достигла 8,3%. В 2005 году этот показатель вырос до уровня 10-11% общего количества сделок Компании, но в 4 квартале снизился до 7,7%.
В целом можно отметить, что рынок ИЖК переживает в настоящее время замедление темпов роста и сокращение объемов относительно общего рынка купли-продажи жилья в Московском регионе.

Развитие ипотечного кредитования является приоритетной задачей правительства при формировании рынка доступного жилья. Однако, несмотря на пристальное внимание и поддержку со стороны государства, существует ряд проблем, обусловленных ситуацией на рынке недвижимости, выступающих в роли негативного фактора для развития ипотечного кредитования.

Сокращение предложения на первичном рынке жилья, вызванное изменениями в законодательстве, обусловило снижение числа предлагаемых объектов и на вторичном рынке жилья. Реализация новостроек с помощью ипотеки ограничена только объектами, разрешение на строительство которых было получено до 1-го апреля. Другие строящиеся объекты - не соответствуют требованиям банков (не имеют необходимой или правильно оформленной документации и не могут быть проданы по ипотеке). Это может способствовать перемещению спроса потенциальных ипотечных покупателей с первичного на вторичный рынок жилья, еще более повышая спрос на нем, что, в свою очередь, не способствует увеличению числа ипотечных сделок на рынке. В условиях ограниченного предложения и растущего спроса продавцы жилья на вторичном рынке отдают предпочтение покупателям, уже имеющим необходимую сумму в наличии. В этой ситуации предложение квартир, которые могут быть проданы по ипотеке в крупных риэлторских компаниях на рынке новостроек, ограничено лишь объектами, согласованными с банками и собственными объектами-новостройками.

Так, к концу 2005 года на рынке жилья Москвы и Московской области можно было наблюдать ситуацию, когда число одобренных банками заемщиков неуклонно росло, а число квартир, купленных по ипотеке, сокращалось.

Таким образом, развитие ипотечного кредитования объясняется совокупным влиянием следующих факторов: внесение изменений в законодательство, благоприятные макроэкономические условия, наличие свободных денежных ресурсов у банков, увеличению которых будут способствовать и поправки к ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", а также развитие социальных программ, направленных на увеличение доступности жилья. В свою очередь, рост числа ипотечных кредитов увеличивает объем платежеспособного спроса, способствует увеличению оборотов рынка, вымыванию объектов из свободного предложения, и стимулирует рост цен на жилье.

В связи с тем, что в 2006 году на рынке Москвы ожидается двукратный рост объемов ипотечного кредитования (в том числе субсидированной ипотеки в соответствии с национальной приоритетной программой доступного жилья), можно прогнозировать значительный прирост ипотечных операций на рынке. Однако благоприятные для развития ипотечного кредитования макроэкономические факторы в 2006 году будут осложняться воздействием негативной ситуации на рынке жилья в целом, характеризующейся сокращением предложения при росте платежеспособного спроса. В целом на 2006 год можно ожидать увеличения объема ипотечных операций на 60-80%.

Таким образом, в 2006 году предполагается продолжение снижения темпов роста ипотечных операций. Тенденции развития рынка ипотечного жилищного кредитования во многом будут определяться ситуацией на рынке жилья в целом. Можно ожидать, что объем ипотечных операций в Московском регионе увеличится на 60-80%.

3. ПЕРСПЕКТИВЫ ДАЛЬНЕЙШЕГО РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА

Макроэкономическую ситуацию в РФ в 2005-2006 гг. и ее влияние на рынок недвижимости в целом можно оценить положительно. Состояние и развитие экономики поддерживает платежеспособный спрос и обеспечивает нормальные условия ведения бизнеса профессиональными участниками рынка. Активную поддержку спроса окажет и реализация национальных приоритетных программ в сфере жилья, что будет способствовать росту цен недвижимости.

Вместе с тем, угрозы и риски рынку недвижимости в макроэкономике существуют. Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования в докладе "Долгосрочные тренды российской экономики: сценарии экономического развития России до 2020 г." предрек России кризисы в 2007-2008, 2011-2012 и 2015-2017 гг. Первый кризис будет вызван ростом социального напряжения: из-за инфляции и роста тарифов ЖКХ положение бюджетополучателей ухудшится, а поддержка ими госвласти снизится. А открытие рынков иностранцам после вступления в ВТО и рост курса рубля ухудшат конкурентоспособность среднего и малого бизнеса.

С точки зрения настоящей работы указанные угрозы выходят за рамки горизонта прогнозирования и нами не рассматриваются.

Однозначно локомотивом рынка жилья московского региона в 2006 году будет рынок новостроек. Камнем преткновения остается 214-ФЗ. Будут предприняты попытки изменить закон и отложить как минимум на год вступление в силу предлагаемых нормативов по ежеквартальной отчетности застройщиков (ПП №645 от 27.10.2005г.). Сейчас обозначилось противостояние между застройщиками, банками и третьей силой. Правила игры на рынке долевого строительства по этому закону не устраивают ни застройщиков, ни банки. Застройщикам стало невозможно, не нарушая закона, привлекать дольщиков, банки не могут кредитовать застройщиков и выдавать ипотечные кредиты (причины были описаны выше). В любом случае, следствием воздействия данного фактора на рынок будет сокращение объемов жилищного строительства и объемов предложения на рынке новостроек.

Тем не менее, несмотря на приобретшие широкий общественный резонанс скандалы, активность рынка восстановилась. Неуклонно сокращающееся предложение в домах-новостройках с оформленным до вступления в силу ФЗ № 214 разрешением на строительство будет подталкивать цены вверх. Проблемы организации финансирования новых проектов выведут на рынок новых игроков, и 2006 год пройдет под знаком слияний и поглощений. Увеличение объемов жилищного строительства в таких условиях маловероятно, более того, ранее заявленные планы будут, скорее всего, скорректированы в сторону понижения. В условиях ограниченного объема предложения часть покупателей перетечет на вторичный рынок жилья. Прессинг отложенного спроса, а затем образовавшийся "провал" в объемах строительства и спад объема предложения, а также увеличение числа потребителей, будут стимулировать повышение цен.

Высокий спрос и снижение объемов предложения, которое, возможно, по инерции продлится до половины 2006 г., может привести к росту цен на квартиры вторичного рынка Москвы и Московской области до конца года: при высоких темпах уменьшения объема предложения - на 30-35%, при возможном восполнении дефицита предложения во второй половине года - на 20-25%. Таким образом, прогнозируемая средняя удельная цена до конца 2006 года может достигнуть уровня в Москве 3100-3500 $/кв. м, в области 1350-1500 $/кв. м.

С учетом прогнозируемых показателей объема продаж в натуральном выражении и средней удельной цены предложения, в 2006 г., можно ожидать увеличения денежного объема продаж на вторичном рынке жилья Москвы и Московской области на 30-45% по сравнению с 2005 г., что составит около $15,0 и $3,3 млрд. соответственно.

Таким образом, на 2006 год мы прогнозируем:

- уменьшение объемов строительства и ввода жилья;
- уменьшение объемов предложения квартир в новостройках до конца года, а на вторичном рынке - на 3-6 месяцев с последующим увеличением;
- увеличение объема продаж в натуральном выражении на первичном рынке на 2-3% и на вторичном рынке на 3-5%;
- рост цен на первичном и вторичном рынках на 25-30%;
- рост денежного оборота первичного рынка на 15-20% и вторичного на 30-45%.