«Вложение меньше $250000 себя не оправдывает»

Компания 4D Studio и сообщество независимых инвесторов, которое с ней сотрудничает, уже много лет зарабатывают, сдавая помещения в аренду. Сегодня в их собственности несколько дорогих квартир в лучших районах Москвы. Своим опытом работы на риэлторском рынке делится заместитель директора фирмы Иван КАЧАЛОВ

- Какой доход приносит сегодня жилая недвижимость?

- Мы советуем инвестировать средства в дорогие квартиры стоимостью от $220 тыс. до $1 млн. и площадью от 110 до 250 кв. м. На столичном рынке такое жилье предлагается сегодня по $2000-2500 за кв. м. Мы, в свою очередь, получаем от каждого из наших съемщиков более $2000 в месяц. И таким образом, рентабельность вложений в апартаменты такого класса у нас колеблется в пределах 15-18% в год.

- Вы сдаете в аренду самые доступные по цене квартиры элитного сектора? Почему?

- Работать с недвижимостью наивысшего уровня довольно рискованно. Цены на нее выросли сегодня до $3000-5000 за кв. м. Соответственно, сдавать ее нужно не менее чем за $6000-10000 в месяц. Найти съемщика за такие деньги очень непросто.

- А средний ценовой сегмент?

- Здесь работать еще менее выгодно. В России практически нет людей, готовых снимать квартиры по средним ценам. Поэтому если вы намерены зарабатывать на аренде недвижимости, стоит ориентироваться или на очень богатых, или на относительно бедных клиентов, которым нужны небольшие квартиры в спальных районах.

- Кто чаще всего становится вашими клиентами?

- Мы стараемся сдавать жилье на длительный срок юридическим лицам, преимущественно иностранным компаниям. В наших квартирах живут их сотрудники, которые приезжают в Россию в командировки. Работать с такими клиентами наименее рискованно: они платежеспособны, они никуда не исчезнут, если возникнет конфликт. Хотя, с другой стороны, практика показывает, что арендаторы-частники готовы платить за дорогое жилье больше.

- А такое бывало, что вы прогорали, связавшись с непроверенным клиентом?

- Однажды мы сдали квартиру предпринимателю, о котором почти ничего не знали. А через пару недель его арестовали. Помещение, которое он у нас снял, милиция опечатала. Квартира пустовала несколько месяцев. Мы понесли убытки.

- Но найти постоянного съемщика в любом случае непросто.

- В среднем каждая наша квартира простаивает один-два месяца в году. Если бы пауз между заездами не было, то рентабельность этого бизнеса выросла бы до 20%. Но пока нам это не удается.

- Представим, что ваш опыт решил повторить предприниматель, не работавший раньше на риэлторском рынке. Какую тактику лучше избрать?

- Во-первых, я бы посоветовал начинать инвестировать в московскую недвижимость примерно с $250 тыс. Покупка более дешевой квартиры себя не оправдывает: доходы от ее сдачи в аренду ($300-500 в месяц) слишком малы по сравнению с вложениями. Есть масса видов бизнеса, где можно без труда заработать такие деньги, инвестировав сопоставимую сумму. Во-вторых, не стоит экономить. Сделка может рассыпаться в любой момент, если тщательно не исследовать историю квартиры, не разузнать градостроительные планы властей в этом районе. Для этого нужно обязательно нанимать профессионального юриста.

Два года назад мои знакомые построили несколько элитных домов, а недавно прямо под их окнами было проложено Третье транспортное кольцо. В результате квартиры здесь заметно подешевели. Никому не хочется жить вблизи оживленной дороги.

- Какие еще особенности влияют на стоимость дорогого жилья?

- Для съемщика важны три детали: гараж, охрана и удачное место. А вот наличие под боком станции метро для тех, кто может себе позволить снимать дорогое жилье, совершенно не важно.

- И наконец, как лучше организовать работу с арендаторами? Стоит ли обращаться в фирму, которая специализируется на управлении недвижимостью?

- Все зависит от ваших финансовых амбиций. Если вы планируете минимально участвовать в процессе, то вполне логично поручить все хлопоты профессионалам. Но плата за их услуги будет высокой - до 20% от дохода. Поэтому если вы сдаете только одну квартиру, то это невыгодно. С ней лучше работать самостоятельно.