Куплю недвижимость за рубежом

Дмитрий Русак

Для понимания способа приобретения недвижимости в каждом конкретном случае необходимо структурировать ответы на основные вопросы. Каждый раз, сталкиваясь с покупателями недвижимости, мы не перестаем удивляться наивности и недальновидности наших людей. Только когда они отвечают на те вопросы, которые мы им задаем, они начинают осмысливать свои действия и свои возможности.

Итак, основные вопросы, на которые необходимо ответить перед покупкой недвижимости за рубежом.

1. Каким образом будет осуществляться приобретение недвижимости - в открытой или закрытой форме, то есть когда информация о реальном владельце скрыта различными способами. Какова степень закрытости информации - частичная или максимальная?

2. Какова сумма капиталовложения? До 200 тыс. евро, до 500 тыс. евро, от 1 млн, свыше 5 млн, свыше 20 млн?

3. Приобретение осуществляется на свои собственные средства, заемные или взят ипотечный кредит в стране покупки?

4. Каково назначение покупки? Для себя и (или) семьи, имиджевая покупка, краткосрочная или долгосрочная инвестиция? Будет ли недвижимость в дальнейшем использоваться как залог для получения кредита?

5. Что за объект недвижимости будет приобретаться? Квартира, апартаменты, дом, вилла, шале, доходный дом, винное производство, отель, замок и тому подобное?

6. Требуется ли недвижимости управляющая компания, которая будет осуществлять функции содержания недвижимости, поиска клиентов и так далее?

7. Какие налоги готов платить клиент в стране нахождения недвижимости?

8. Будет ли недвижимость приносить прибыль? Если да, то через какие механизмы? Какие налоги придется платить и где именно?

9. Требуется ли клиенту вид на жительство или визовая поддержка?

После уточнения этих вопросов мы сможем определить три основных способа приобретения:

1. Самый простой, когда объект недвижимости приобретается для личного владения и проживания, оформляется на себя или на кого-либо из членов семьи. Как правило, стоимость недвижимости - до 500 тыс. евро, приобретается на свои средства или с привлечением ипотеки. Не планируется закладывать дом или продавать его. Требуется договор с компанией на техническое обслуживание недвижимости. Наиболее популярные направления - Болгария, Черногория, Хорватия, Кипр, Испания, Греция, Чехия, то есть морские резиденции. Реже - Италия, Австрия, Германия, Франция, Великобритания, Швейцария. В большинстве своем планируется переезд на постоянное место жительство всей семьи или детей, которых планируют отдать в иностранную школу или институт. Иногда для приобретения требуется оформлять недвижимость на местную компанию или местного жителя, если приобретение запрещено нерезидентам страны. Типичный пример, когда в Черногории ее житель фактически является владельцем нескольких домов. Думаю, не нужно говорить о рисках, которые при этом появляются, они очевидны. Есть ряд моментов связанных с получением ипотечного кредита. В первую очередь это требование банков о предоставлении налоговой информации чистоты происхождения начальных средств и возможностей для погашения кредитов. То, что банк становится залогодержателем вашего дома, не снимает с вас обязанности декларировать свои доходы. Зачастую ваше нежелание быть «прозрачным клиентом» делают невозможным получение ипотечного кредита. Не забывайте, что с момента кризиса вся мировая банковская система ужесточила требования к клиентам.

2. При вложениях от 1 млн евро, как правило, применяют закрытую схему приобретения и владения недвижимостью. Для этого часто используют оффшорные компании, которые становятся владельцами недвижимости. В оффшорной компании клиент скрыт за номинальными директорами и акционерами и думает, что он защищен. На самом деле это не так, он подвержен рискам недобросовестности номинального директора и тому, что информацию о реальном бенефициаре можно легко найти. Достаточно много примеров, когда недвижимость уходила с баланса офшора, несколько раз перепродавалась, и только потом собственник узнавал, что он уже не собственник. Вернуть и собственность, и деньги, как правило, не удавалось. Забегая вперед, скажу, что даже владельцы дорогих отелей при такой схеме не застрахованы от потери, история обмана наших людей достаточно обширна, не думайте что вы хитрее других. Как говорит пословица: на всякого мудреца довольно простоты. Многие считают, что в иностранных компаниях, офшорных и иных, можно взять номинального директора и что он не имеет возможности вести хозяйственную деятельность. Так вот, на самом деле, по законам всех стран, директор является самостоятельной фигурой, обладающей большими полномочиями, которые нельзя ограничить. Таким образом, директор - всегда реальная фигура, и никто не может застраховать вас от его недобросовестности. Некоторые крупные провайдеры услуг предоставляют двух директоров, которые контролируют друг друга. Часто эти директора - сотрудники этих компаний, это дает дополнительную защиту, но не гарантирует полной честности. В эту категорию относятся инвестиционные приобретения.

Какие документы вам потребуются для приобретения недвижимости через иностранную компанию? Копия российского и заграничного (действующих) паспортов, рекомендательное письмо от банка, в котором у вас открыт личный счет. Иногда требуется заполнить анкету на создание компании, в которой отражаются все аспекты будущей деятельности, взаимоотношения акционеров, директоров. Здесь немаловажен следующий аспект: иногда правильно подобранная юрисдикция позволяет в будущем экономить на налогах. В качестве примера можно привести законодательство Франции, которое позволяет экономить до 3% от рыночной стоимости недвижимости ежегодно, если недвижимость оформлена на кипрскую некоммерческую компанию.

Ваши дополнительные расходы: регистрация иностранной компании - от 1,5 тыс. евро (оффшорная) до 10 тыс. евро (австрийская, французская и другие компании). Кипрские компании являются европейскими, а не офшорными, и цена составляет в среднем 3-4 тыс. евро за регистрацию. Годовое обслуживание от компании - от 1,1 тыс. евро до 8 тыс. евро (с бухгалтерией, аудитом и директором в европейской компании).

Налоги на недвижимость платятся в стране нахождения недвижимости и зависят от места нахождения недвижимости. Могут быть налоги на дорогую недвижимость, на проживание и иные. Дополнительные расходы в зависимости от страны. Страховые выплаты ежегодно. В случаях коммерческого использования будет налог на прибыль за вычетом расходов на содержание. В случае перепродажи недвижимости, например во Франции, в течение трех лет вы можете заплатить крупный налог в размере до 33% в первый год (в Австрии - 34%). Вы этого сможете избежать, если продадите акции своей компании, владеющей этой недвижимостью.

Также при приобретении недвижимости на компанию от вас могут потребовать предоставить доказать чистоту происхождения средств.

В каждом конкретном случае схема должна быть разработана с учетом этих особенностей.

3. Капиталовложения от 5 млн евро - это, как правило, инвестиции свободного капитала в ликвидные объекты недвижимости или имиджевые приобретения. В эту категорию можно отнести приобретение отелей минимум три звезды, в основном, горнолыжные, морские или в туристических городках. Так же это могут быть винные производства в Италии, Австрии, Франции и Германии, иногда в Калифорнии (США). В последнее время наиболее популярны стали доходные дома. Что это такое? Доходный дом - это жилой комплекс из нескольких десятков различных квартир, которые сдаются в долгосрочную аренду. Владелец дома работает в тесном контакте с управляющей компанией, которая осуществляет сбор средств и техническое обслуживание дома. Арендную ставку определяет владелец или управляющая компания, основываясь на практике в конкретной стране.

К имиджевым приобретениям можно отнести замки и роскошные виллы. Как правило, это Италия, Франция, Австрия, Швейцария и Англия. Одной из причин приобретения дорогой недвижимости, приносящей доход, может быть забота покупателя о своих родственниках и создание независимого от него механизма финансирования. Это тот случай, когда покупатель осознает свою тленность на земле и проявляет определенную дальновидность. Как правило, покупка осуществляется через трастовую компанию с привлечением управляющей компании. Доходы от использования отеля или доходного дома аккумулируются в фонде траста и затем распределяются либо помесячно, либо раз в год, в зависимости от прописанных условий.

В принципе, все дорогостоящие и имидживые покупки, инвестиционные приобретения осуществляются через проработанную структуру - как правило, это или кипрский (английский) траст, или лихтенштейнские (австрийские, швейцарские) фонды. Для создания такой структуры требуется детальная проработка каждого положения траста, за один день такие документы не готовятся. Как правило, работа ведется параллельно: создается траст и осуществляется поиск недвижимости. Иногда поиск осуществляет сама трастовая компания от своего имени, чтобы обеспечить клиенту дополнительную скрытость имени покупателя. Выгодой данной схемы является абсолютная безопасность во владении и управлении своим фондом. В данной схеме клиент назначает себя контролером (протектором) по трасту с широкими полномочиями.

Остановимся подробнее на данной схеме. По своей сути, она включает в себя различные элементы первого и второго варианта. Недвижимость покупается на компанию, или приобретаются акции компании, владеющей недвижимостью. Акции компании отдаются в траст. Если покупка осуществляется на новую компанию, созданную специально для вас, то нужно учитывать особенности местного законодательства. Например, приобретая отель на офшор, вы можете не только попасть под пристальное внимание налоговых органов европейской страны, но и на существенные налоги. А, приобретая отель на немецкую компанию, будете вынуждены платить существенную зарплату директору, содержать офис и обеспечивать социальные гарантии сотрудникам. Таким образом, первоначально должна быть осуществлена юридическая проработка наиболее перспективных и выгодных вариантов. Если же вы покупаете акции иностранной компании, то нужно учитывать, есть ли обременение этой компании, к чему могут быть отнесены различные долги перед банками, государственными, коммерческими организациями и частными лицами. Тонкостей может быть очень много, например, известен случай, когда после покупки отеля бывший собственник «увел» всех клиентов и менеджмент в другой свой отель. Минусом владения компанией является то, что необходимо предусмотреть право наследования, и зачастую может оказаться, что наследовать придется по правилам страны нахождения недвижимости или компании.

Что такое траст? Траст - это форма  специального  договора между собственником и компанией об управлении активами и порядком распределения доходов, а также правило и проценты наследования этих активов. Траст всегда ведется в интересах лиц, в пользу которых он написан, и законодательство страны, разрешающей траст, защищает очень жестко интересы собственников от недобросовестности управляющей компании. Например, в фонде траста находятся несколько объектов недвижимости, которые дают доход в 1 млн евро в год. Они могут распределятся согласно определенному прописанному в трасте плану: 30% - мужу, 30% - жене, 15% - дочери, 15% - сыну на накопительный счет в банке, 10% - на ремонт и реконструкцию недвижимости. Доходы могут не выплачиваться, например, в течение пяти лет, вовсе, а вкладываться в приобретение новых объектов недвижимости в рассрочку по договору с собственником. В случае смерти владельца траста эти активы распределяются, например, так: дом - жене, отель, приносящий доход, - детям в равных долях, при этом, если это записано, они не могут его продать по трастовому соглашению, а могут получать доход от отеля. В принципе, траст позволяет наследовать активы так, как записано в трастовом соглашении самим собственником, по его желанию, и эту запись невозможно оспорить в судах. Суды всегда на стороне собственника - учредителя траста.

Протектор траста - это контролер траста. Как правило, протектором себя назначает учредитель траста. Протектор обладает полномочиями контролировать деятельность трастовой компании, протектор может отдельным письменным декретом распределять полученный трастом доход по своему усмотрению, изменять список бенефициаров по трасту, изменять наследников по трасту и многое другое.

По своей сути траст - это персональный инструмент, позволяющий скрывать свое имя как владельца, защищать активы от кредиторов и конфискаций, планировать наследование активов, распределять доходы и многое иное.

Дополнительные расходы: как правило, траст стоит от 10 тыс. евро в год в зависимости от его наполненности и объема активов. Отчеты по трасту предоставляются 1-2 раза в год.

Таким образом, мы можем посчитать, что стоимость безопасного владения и наследования стоит в среднем 10-20 тыс. евро в год. Все определяется в конкретном случае индивидуально. Доход от коммерческой недвижимости составляет в среднем 4-5% от суммы недвижимости. Например, отель стоимостью в 3 млн евро приносит в год 120-150 тыс. евро.

Таким образом, траст, являясь собственником акций, активов и недвижимости в пользу определенных соглашением лиц, аккумулирует доходы от этих активов, обеспечивает сохранность этих активов, заботится об увеличении доходов и выгоде всех выгодополучателей по трасту. Траст считает наследниками только тех, кто записан в соглашении и только в такой пропорции, как это записано. Наверняка многие помнят примеры, когда все активы доставались собаке, а не родственникам. Так вот, это классическое применение траста!

На основании всего вышесказанного можно сделать вывод, что вариантов работы с недвижимостью достаточно много, и каждый конкретный случай требует полного знания о ваших потребностях не только по недвижимости, но и дальнейшему ее использованию и теоретически возможных ваших потребностях.

Приобретение недвижимости на себя дает одни преимущества и нивелирует другие. Приобретение на компанию может дать преимущества при последующей продаже и по скрытому владению недвижимостью. Приобретение через траст позволяет регулировать очередность наследования и процент владения недвижимостью и другими активами наследников, скрывать реального собственника, обеспечивать сохранность и привлечение управляющих компаний без разглашения имени владельца. Кроме того, траст позволяет вкладывать свободные средства в любые активы (в акции, облигации), давать процентные займы и многое другое. Недаром граждане Америки активно используют трасты для защиты собственности и налогового планирования.