Кризис в США и рынок недвижимости в Канаде

Кризис в США, особенно кризис недвижимости, сейчас на слуху у всех. И очень часто приходится встречаться с таким мнением, что аналогичное должно происходить и в Канаде, либо произойдет в скором времени. Соответственно, это порождает страхи, а не произойдет ли обвала на рынке недвижимости в Канаде, и в Торонто в частности. Особенно часто такое мнение приходится слышать от людей, которые не живут в Канаде, и которые не очень осознают тот факт, что Канада и США - это разные страны, имеющие, в том числе, и разные экономики.

Действительно, в сознании многих людей укрепилось мнение, что США и Канада являются чуть ли не одной страной, с единой экономикой и одними и теми же проблемами. На это есть причины, потому что экономика Канады во многом ориентирована на американский рынок. Однако при этом каждая из экономик является самостоятельной и независимой друг от друга. Более того, во всех остальных сферах США и Канада имеют также самостоятельную политику, в том числе и внешнюю. Все это, как результат, приводит к тому, что экономическое состояние США и Канады часто не совпадают, и даже наоборот, порой находятся в противофазе друг от друга. Вот именно это сейчас и происходит - в то время как в США речь идет о рецессии, а рынок недвижимости переживает полномасштабный кризис, в Канаде картина совершенно обратная.

Причина кризиса на рынке недвижимости в США

Итак, что происходит в США и в чем причина кризиса на рынке недвижимости? Вообще причин на самом деле несколько, и главная из них - общее ухудшение экономической ситуации. Высокие цены на нефть и другие сырьевые ресурсы, сокращение государственных расходов на социальные программы, огромные суммы из бюджета на войну в Ираке и Афганистане, резкое удешевление доллара, отставание в ряде отраслей, перевод компаниями высокооплачиваемых работ из США в страны третьего мира, в первую очередь Китай, Индию и Мексику - все это повлияло на уровень занятости и материальное благополучие американцев. Как результат, покупательская способность населения страны снизилась, что привело к тому, что многие жители оказались не в состоянии платить по долгам.

Тут нужно учитывать психологию американцев. В отличие от других стран, это общество потребления, где люди привыкли покупать много и часто. Во многом активность американской экономики объясняется этим желанием американцев иметь все и сразу, даже если это покупается в долг. Этим настроениям способствует и американская банковская система, которая позволяет любому жителю пользоваться дешевыми кредитами. Все эта система исправно работает, пока люди имеют возможность хорошо зарабатывать и расплачиваться с долгами. Однако как только повышается уровень безработицы и экономическая ситуация начинает ухудшаться, начинается лавина неплатежей и банкротств, что сразу ставит баки в трудное положение.

Тут нужно вспомнить, что первая половина текущего десятилетия была временем подъема американской экономики и роста цен. Особенно быстрыми темпами росли цены на недвижимость. Это вполне объяснимо - как только у людей появляются деньги, они в первую очередь вкладывают их в улучшение своих жилищных условий. Этому же способствовало и бесконтрольная раздача ипотечных кредитов банками. Так как ничего не предвещало замедление роста экономики, рост цен на недвижимость также выглядел многообещающим, то банки стали давать кредиты практически любому под минимальные гарантии. Жители США в свою очередь, видя, как стремительно растут цены на недвижимость и как легко получить кредит, бросались покупать жилье, закладываясь под будущие заработки и в надежде заработать на росте цен. Ситуацию на рынке недвижимости активно подогревали многочисленные инвесторы, которые вкладывали свои средства в перспективный рынок. Таким образом надувался пузырь перегретого рынка, который рано или поздно должен был лопнуть.

Если вести речь про перегретые рынки, то их коррекция может быть мягкой, когда цены замедляют свой рост и немного откатываются назад, либо он может лопнуть, и в результате создавшейся паники цены стремительно падают. Мягкий вариант коррекции рынка обычно возможен при хорошем состоянии экономики, но случается не часто - обычно перегретый рынок реагирует очень нервно на ухудшение ситуации. Что и произошло в США.

Ухудшение ситуации на рынке недвижимости Америки произошло одновременно по двум направлениям. Сначала начала ухудшаться экономическая ситуация в США за счет падения доллара и резкого повышения цен на энергоносители и сырье. Свою негативную роль оказала война в Ираке, которая легла тяжелым бременем на плечи налогоплательщиков. Жители США стали боле экономны в своих тратах, что опять же негативно стало сказываться на состоянии экономики. Соответственно, на перегретый рынок жилья стало приходить гораздо меньше покупателей. Во-первых, те, кто хотел и мог купить, уже купили. Во-вторых, взлетевшие цены стали недоступны многим из тех, кто был готов купить год-два назад. Наконец, экономическая ситуация стала такой, что люди стали подходить к покупкам более осторожно. В то же самое время строительная индустрия только набирала обороты, предлагая все больше и больше жилья на рынок по достаточно высоким ценам. В результате на рынке появилось невостребованное предложение, продавцы стали понемногу снижать цены. Это стало сигналом для инвесторов, что период бурного роста цен завершился, и нужно выводить средства из купленной недвижимости. В результате на рынок недвижимости хлынул поток предложений, тем самым снижая цены на нее еще больше.

Одновременно с этим начался кризис платежей. Из-за ухудшения экономической ситуации в стране многие из тех, кто купил дом или квартиру с помощью различных льготных кредитов, оказались не в состоянии оплачивать их. Нужно учесть, что многие покупали недвижимость с целью инвестиций, в расчете на рост цен, чтобы потом можно было продать купленное и заработать на этом. Так как ситуация повернулась совсем в другую сторону, то они были уже не в состоянии оплачивать жилье, не могли его продать по той цене, что купили, и в результате они оказались в ситуации, когда выплачивать кредиты стали не в состоянии.

Все это в комплексе привело к тому, что цены на недвижимость стали падать, потенциальные покупатели замерли, решив дождаться момента, когда цены достигнут своего минимума. Рынок покупок практически перестал существовать. Все это в свою очередь вызвало еще больший кризис на рынке недвижимости, еще большее падение цен, и в конечном счете достаточно сильно повлияло в целом на экономическую ситуацию в США.

Таковы причины кризиса в США. Теперь о том, насколько такая ситуация может повториться в Канаде, и в частности в Торонто.

Ситуация на рынке недвижимости Канады и Торонто

Если говорить про экономическую ситуацию в Канаде целом, то, в отличие от США, здесь наблюдается подъем. Нужно учитывать, что Канада богата сырьевыми ресурсами, и помимо экспорта этих ресурсов канадские компании занимаются добычей и экспортом сырьевых ресурсов по всему миру. Поэтому Канада оказалась в выгодном положении в связи с ростом цен на энергоносители и сырье. Для справки - Канада является одним из основных поставщиков нефти в мире и второй страной в мире по количеству разведанных запасов нефти после Саудовской Аравии. Также благодаря большому количеству гидроэлектростанций Канада является поставщиком электроэнергии в США. С другой стороны, в связи с огромным интересом к атомной энергетике Канада вновь выигрывает. Канадские реакторы являются одними из наиболее эффективных и надежных в мире, плюс Канада является крупнейшим в мире поставщиком сырья для атомных электростанций. Как результат, канадская экономика в настоящий момент процветает.

Как это отражается на рынке недвижимости? В целом на рынке недвижимости Канады наблюдается бум, особенно в западных провинциях, где сосредоточена добыча нефти. Из-за огромного притока денежных средств в эти провинции цены на жилье растут там высокими темпами, строительный бизнес находится на подъеме. Более того, по всем признакам там наблюдается перегретый рынок, и эксперты высказывают опасение, что он может лопнуть. Для этого есть все основания. Однако, если не произойдет резкого падения цен на нефть, то можно ожидать лишь мягкой коррекции. Вообще в западных провинциях Канады состояние рынка недвижимости напрямую завязано на уровень цен на нефть. От того, какова будет динамика цен на нефть в будущем, будет зависеть, случится ли кризис на рынке недвижимости (в случае резкого падения цен на нефть), произойдет ли мягкая коррекция рынка (при замедлении роста цен на нефть или небольшого понижения), или разогрев рынка будет продолжаться (если цены на нефть будут продолжать расти, а с ней и инфляция).

Если говорить про рынок недвижимости провинции Онтарио и Торонто в частности, то здесь ситуация несколько иная. Дело в том, что провинция Онтарио является наиболее развитой в промышленном отношении провинцией Канады, и считается экономическим локомотивом страны. Однако из-за общего кризиса в мире и особенно из-за кризиса в США провинция переживает далеко не самые лучшие времена, так как экспортные индустрии испытывают трудности со сбытом своей высокотехнологичной продукции и сокращают производство. Особенно сильный удар пришелся по автомобильной промышленности. Напомню, что провинция Онтарио является крупнейшим производителем автомобилей и автомобильных запчастей в Северной Америке.

Главным фактором, который оказал негативное влияние на экономику провинции, стало резкое повышение курса канадского доллара по отношению к доллару США, что сделало многие товары, производимые в Канаде, неконкурентноспособными, особенно на рынке Америки. Более того, это же стало причиной, по которой многие компании стали сворачивать свое производство в Канаде и переносить его в Мексику, что негативно сказалось на уровне безработицы. Однако благодаря тому, что экономика провинции Онтарио, и особенно Торонто, многопланова, то ни рецессии, ни тем более кризиса здесь не наблюдается. И это даже с учетом того, что в настоящий момент для Онтарио и Торонто созданы далеко не самые лучшие условия.

Если говорить про рынок недвижимости, то он, после достаточно длительного периода высокой активности, с весны 2008 года начал свое замедление, хотя и продолжает оставаться активным. В настоящий момент наблюдается небольшое понижение покупательского спроса, хотя цены по-прежнему растут.

Теперь о перспективах рынка недвижимости в Канаде в целом и Торонто в частности. Про западные провинции уже написано выше - многое зависит от того, как поведут себя цены на нефть. Эксперты считают рынок недвижимости в этих провинциях перегретым и высказывают мнение, что рано или поздно там может произойти обвал цен.

Если говорить про провинцию Онтарио и Торонто в частности, то здесь картина обратная. После длительного периода очень высокой активности идет мягкая коррекция рынка, которая выражается в небольшом понижении покупательской активности. Речь фактически идет о том, что ситуация возвращается к сбалансированному т нормальному состоянию. При этом наблюдается консервативный рост цен на недвижимость в пределах уровня инфляции. Видимо, такая картина будет наблюдаться в течение ближайших двух-трех лет.

Нужно заметить, что экономическая ситуация в провинции Онтарио, переживающая сейчас не самые лучшие времена, должна выправиться, так как пока идет приспособление к новым условиям, которые характеризуются высоким курсом канадского доллара к доллару США, свертыванием ряда производственных направлений, высокими ценами на нефть и сырье. Поэтому, пока идет период перепрофилирования экономики на другие виды производства и другие рынки сбыта, состояние рынка недвижимости в Торонто будет консервативным. Возможно дальнейшее снижение его активности при сохраняющихся тенденциях роста цен на недвижимость. Основным фактором, который будет поднимать цены на недвижимость, это высокая инфляция, вызванная в свою очередь высоким ценами на энергоносители.

Как может измениться ситуация в будущем

Видимо, ситуация коренным образом изменится после того, как начнется улучшение экономической ситуации в США. После того, как Америка справится с кризисом и там начнется очередной подъем, это положительно скажется на экономической ситуации в провинции Онтарио, и это даст также новый толчок рынку недвижимости в Торонто. Видимо, в этот момент рынок недвижимости как в США, так и в Онтарио (в первую очередь в Торонто) вызовет приток инвестиций, что снова разогреет рынок и станет причиной очередного роста цен. Второй фактор - понижение цен на нефть, если это произойдет - также скажется положительно на экономике провинции Онтарио и рынке недвижимости Торонто. В этом случае из-за ухудшения ситуации в западных провинциях Канады и возможного кризиса на рынке недвижимости в крупных городах западного побережья деньги инвесторов будут перетекать в Торонто и США.

Все эти раскладки говорят о том, что кризиса недвижимости Торонто нет, и самое главное, вряд ли следует ждать. Возможно, ближайшие три-четыре года будут характеризоваться небольшим замедлением активности на нем при консервативном росте цен на дома и квартиры, но затем нужно ждать очередную фазу активизации.

Наконец, еще об одном важном отличии ситуации на рынке недвижимости в США и Канаде. Напомню, что одной из причин кризиса стал кризис неплатежеспособности, так как покупатели набирали кредиты, которые они не смогли впоследствии выплачивать. Многие винят в этом банки, которые в погоне за прибылью вели себя абсолютно безответственно. В этом есть большая доля правды, хотя взваливать на них всю вину, как это сделал Уоррен Баффет, тоже вряд ли стоит. Тем не менее, выдача кредитов неплатежеспособным покупателям является одной из основных причин кризиса. Так вот, в Канаде ситуация в корне отличается от той, что сложилась в США.

Канадские банки имеют достаточно жесткие установки кому давать кредит, а кому нет, и на каких условиях. Дело в том, что ситуация, аналогичная нынешней ситуации на рынке недвижимости в США, наблюдалась в Канаде в середине 80-х, что стало причиной сильнейшего кризиса на рынке недвижимости в конце 80-х - начале 90-х. После того были сделаны соответствующие выводы и приняты регулирующие правила. Благодаря им ситуация с кредитами в Канаде и США отличается коренным образом.

Заключение

Какой вывод можно сделать? Кризис рынку недвижимости в Торонто не грозит. В настоящий момент наступает период относительного замедления сделок на рынке со стабильным ростом цен на недвижимость, который стимулируется высоким уровнем инфляции. Возможно, если уровень инфляции будет ускоряться, это скажется и на уровне цен - они также начнут расти быстрее, чем сейчас.

После того, как стабилизируется экономическая ситуация в США и там начнется экономический рост, это с небольшой задержкой скажется на рынке недвижимости в Торонто, что приведет к резкому повышению активности на нем и более высокому росту цен на недвижимость.