| Клуб выпускников МГУ (Московский Государственный Университет) |
Самые недоступные города США
Журнал «Форбс» опубликовал рейтинг городов США с самым высоким индексом недоступности жилья. На первое место попали города, как ни странно, где жить стремятся немногие... Забудьте о кофе, ведь пришло время поговорить о чем-то, что бодрит нас не хуже, чем кофе… Вместо этого проверьте, нет ли у вас недвижимости в Нью-Йорке или Лос-Анджелесе? Там люди платят 1 миллион долларов за собственность, которая могла бы стоить вполовину дешевле, будь она расположена в другом месте. Такое яркое неравенство иллюстрирует, как недопустимо росли цены на побережьях. Например, в первом квартале 2001 года 42,3% домов, проданных в Лос-Анджелесе, были доступны для среднего покупателя. Но в первой четверти 2007 таких было уже только 3%. Такие данные приводит Национальная Ассоциация Строителей Домов (NAHB). Учитывая это, не приходится удивляться тому, что Лос-Анджелес возглавляет список наименее доступных рынков недвижимости США, подготовленный журналом Forbes. По словам редакции, рейтинг был составлен путем сочетания индекса NAHB/Wells-Fargo с их собственной оценкой доступности жилья. Доступность жилья оценивалась в соответствии с тем, сколько лет дохода потребуется, чтобы купить дом по средней рыночной цене при среднем годовом доходе. Чем ниже число, тем более доступен рынок для обычного покупателя. Десять лет назад Сан-Франциско был единственным городом, где этот показатель был выше 4,5. Сегодня есть города, где он равен 13. И чем больше разрыв цены домов и доходов, тем больше покупателей вынуждено брать кредиты, чтобы восполнить перекос рынка. А взять кредит в условиях ипотечного кризиса становится все сложнее. Но и без сильного притока новых покупателей рынок вряд ли сможет существенно вырасти. Дома продаются дольше, и цены на них снижаются. Это, казалось бы, должно в свою очередь сделать рынки более доступными, но этого не происходит из-за кризиса. Увеличению недоступности жилья способствует во многих районах местная политика, которая поднимает стоимость строительства новых домов. Это увеличивает, соответственно, и давление на цены. «В таких местах, как Калифорния, Хьюстон, Лос-Анджелес строительный бизнес сегодня один из самых доходных, но и самых рискованных», по мнению экспертов. Пять лет назад Лас-Вегас был одним из самых доступных городов США благодаря активному развитию. Сегодня рост замедлился так, что только 20% домов доступно для среднего покупателя. Немногие жители Сакраменто, Калифорнии и Сиэтла могут позволить себе дома в своих районах, но там все еще разумно по региональным стандартам. Все они испытывают сильный рост экономики и иммиграции, в значительной степени вследствие того, что они являются менее дорогостоящими, чем западные города Побережья, такие как Сан-Франциско, Сан-Диего или Лос-Анджелес. Интересно, что национальный кризис на рынке никак не отразился на доступности жилья. Так, в Бостоне с 2000 года цены повысились на 16,7%, а число среднеобеспеченных покупателей сократилось почти вполовину (с 50% до 28%). В отличие от него, в Роли цены выросли на 37% за тот же период, а число покупателей сократилось всего на 3%. Это объяснение особенно интересно, если учесть что 7 из 10 наименее доступных городов имеют отрицательное внутреннее перемещение. Это означает, что больше людей уезжает, чем приезжает туда, так что говорить о повышенном спросе на жилье также не приходится. И в завершение, собственно, рейтинг, подготовленный журналом «Форбс»: 1. Лос-Анджелес 2. Сан-Франциско 3. Сан-Диего 4. Нью-Йорк 5. Майами 6. Сакраменто 7. Лас-Вегас 8. Сиэтл 9. Бостон 10. Орландо |