Интервью с гендиректором АИЖК Александром Семенякой

За три года руководства Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка сумел сделать из бесполезной, неработавшей госструктуры один из мощных инструментов по развитию ипотеки в России. К началу 2002 г. существовавшее на бумаге уже пять лет агентство не имело ни одной закладной, а сейчас их более 25 000. Но планы Семеняки еще более амбициозны - он пытается создать рынок ипотечных облигаций объемом 500 млрд руб. О том, когда это случится и как облигации повлияют на ипотечное кредитование, Семеняка рассказал в интервью “Ведомостям”.

- Развитие ипотеки - любимый пунктик Кремля. Как вы считаете, все ли уже сделано для полноценного развития ипотечного кредитования?

- Не вполне. Господдержка ипотеки должна стать долгосрочной и предсказуемой. Сегодня государство обеспечивает эту предсказуемость в рамках лишь одного бюджетного года. А для удвоения объемов жилого строительства требуется создавать новые мощности, например цементные заводы. В этих отраслях срок окупаемости превышает один год. За рубежом законодательно закреплена субсидиарная ответственность государства по обязательствам ипотечных агентств типа нашего. Тогда мы можем гарантировать регулярный выкуп закладных не только в текущем бюджетном году. Пока что нам приходится ежегодно согласовывать в Минфине однотипный документ под названием “гарантия”.

- Минфин ведь не слишком охотно выделяет вам гарантии?

- Ну, это уже в прошлом. Мы ожидаем, что Госдума в ходе третьего чтения закона о бюджете-2006 примет поправку о гарантиях агентству, которые должны составить 14 млрд руб., и увеличении его уставного капитала до почти 4,5 млрд руб. с нынешних 690 млн руб. Насчет размера гарантий в ближайшие годы сомнений тоже нет: 30 июня правительство одобрило “Концепцию развития унифицированной системы рефинансирования ипотеки”, по которой до 2010 г. на гарантии АИЖК будет в сумме израсходовано 152 млрд руб. Такой объем средств обеспечивает улучшение жилищных условий для 3,3 млн семей в стране. А сейчас ипотекой пользуется 100 000 семей. Объем рынка ипотечных кредитов благодаря госгарантиям вырастет с нынешних 40 млрд руб. до 1 трлн руб.

- Если у АИЖК появятся законодательно закрепленные гарантии, ускорит ли это запуск рынка ипотечных облигаций?

- Для обеспечения ипотечных облигаций надо было накопить достаточно большой пул закладных на жилье. На это потребовалось три года: сейчас в нашем портфеле 25 000 закладных на 10 млрд руб. Какое-то время ушло на подготовку и принятие закона об ипотечных ценных бумагах, а сейчас, как выяснилось, надо внести туда технические поправки. Они уже в правительстве, и мы надеемся, до конца года будут приняты Госдумой. Законодательное закрепление гарантий АИЖК тоже важно для запуска рынка ипотечных облигаций. По концепции предполагается, что в ближайшие пять лет объем этого рынка составит порядка 500 млрд руб. Это будет совершенно новый класс бумаг, с надежностью и кредитным рейтингом на уровне госдолга, не увеличивающий к тому же расходы бюджета. Такие бумаги можно смело рекомендовать консервативным инвесторам - пенсионным фондам и страховым компаниям.

- Когда же они появятся?

- Если поправки к закону об ипотечных ценных бумагах будут приняты быстро, то пилотный выпуск облигаций состоится в первой половине 2006 г. Работа над ним уже идет, подготовлена вся структура сделки. Организатором выпуска назначен Citibank, юридические консультанты - Clifford Chance и “Линия права”, налоговый консультант - PricewaterhouseCoopers. Мы намерены для начала разместить выпуск объемом 3 млрд руб., хотя, если увидим большой спрос, возможно, увеличим размер эмиссии.

- Как запуск рынка ипотечных бумаг повлияет на развитие жилищного кредитования?

- Из мировой практики известно: ставки по ипотечным ценным бумагам ниже, чем по депозитам. Наши банки сейчас рефинансируют ипотеку через привлечение депозитов под 9-10%. Воспользовавшись более дешевым инструментом, они начнут снижать процентные ставки по ипотеке. Особенно это будет важно для средних банков, которые могут накопить достаточно большой пул закладных на 2-3 млрд руб., но не могут удерживать его достаточно долго из-за ограничений ЦБ по долгосрочной ликвидности.

- Насколько быстро вы планируете удешевить ипотечные кредиты?

- Сейчас в России ставка по ипотеке снижается соразмерно общему удешевлению кредитных ресурсов и замедлению инфляции. Искусственное ускорение нарушило бы этот баланс. Количество кредитов при этом не увеличится. Их выдача - достаточно трудоемкий процесс. Мало кто обращает внимание на то, что один работник банка за год может выдать максимум 50 ипотечных кредитов - так прописана процедура в законодательстве. Резко снижая процентную ставку, мы еще и уменьшим инвестиционную привлекательность ипотечных ценных бумаг. Разве кто-то хочет, чтобы пенсионная система вкладывала наши деньги в бумаги с доходностью ниже инфляции? Но главное - ипотека мощнейшее лекарство от инфляции. А быстрое снижение процентных ставок по кредитам лишит ее этого эффекта.

- В чем же этот эффект проявляется?

- Размер ежемесячного платежа по кредиту - это сумма, на которую вы урезаете свое текущее потребление. Но еще более важный эффект может исходить от тех, кто только собирается взять ипотечный кредит. Когда человек знает, что в 2008 г. правительство собирается довести ставку по ипотечным кредитам до 10%, он, скорее всего, захочет взять кредит на таких условиях. У людей появляется серьезный стимул откладывать деньги на первоначальный взнос - т. е. опять же зажимать свои потребительские расходы. Правительство могло бы субсидировать первоначальный взнос на ипотеку и тем самым поощрять массовый рост сбережений. Этот механизм уже действует в ипотечно-накопительной схеме для молодых военнослужащих. Надо эту схему сделать типовой для более широкой категории граждан. У людей много денег, это провоцирует повышение потребительских расходов и рост цен. Мы же предлагаем воспользоваться инфляционной ситуацией, чтобы победить инфляцию.

- В Минфине вас понимают?

- Мы свои предложения сделали буквально в прошлую пятницу. Решать должно правительство. Но мировой опыт свидетельствует: ипотека против инфляции срабатывает именно так. Да, есть опасность роста цен на жилье в результате развития ипотечных программ. Но жилье не является товаром текущего пользования, оно не влияет на инфляцию потребительских цен.

- Смогут ли в будущем воспользоваться низкими ставками те люди, которые кредитовались на менее выгодных условиях?

- Да, смогут. Мы до конца года опубликуем разъяснения по правилам рефинансирования для банков. После этого люди смогут брать новые ипотечные кредиты по действующим сейчас на рынке ставкам и погашать более дорогие ссуды, взятые раньше.

- А какая доля жилья в России приобретается с помощью ипотеки?

- Порядка 10% сделок на рынке жилья совершается с привлечением ипотечных кредитов. При этом из 100 закладных на жилье, выкупленных АИЖК, 27 - это закладные на жилье с первичного рынка. То есть 27% от общего объема ипотечных кредитов идет на развитие жилищного строительства. Динамика хорошая: два года назад было всего 5%. По нашим оценкам, к 2010 г. на новое жилье будет расходоваться более половины ипотечных кредитов.

- Вы два года назад предлагали стимулировать индивидуальное жилищное строительство, чтобы снизить себестоимость квадратного метра. Что-то удалось сделать?

- По оценке Росстроя, из 40 млн кв. м жилья, построенных за 2005 г., примерно половина придется на дома в сельской местности, коттеджи и дачи. Стоимость квадратного метра при таком строительстве ниже, чем в многоквартирном доме: дешевле инфраструктура, подключение коммуникаций, риски строительства ниже, чем в городе. Современные технологии позволяют изготавливать дома в заводских условиях, чтобы на участке их можно было собрать за несколько недель, а то и дней. В России из всей земли, пригодной для проживания человека, застроено всего 2%. Проблема, конечно, в нехватке инженерных сетей. По новой редакции программы “Жилище”, которая сейчас готовится, федеральное правительство планирует финансировать совместно с региональными бюджетами подведение коммуникаций к земельным участкам под строительство.

- А господдержка ипотеки не приведет к взрывному росту цен на жилье?

- У любой машины есть газ и тормоз. У нас тоже есть инструменты для воздействия на ситуацию. Например, мы не рефинансируем все кредиты. Есть ограничения по максимально допустимому размеру кредита: в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге - 7,6 млн руб., в остальных регионах, поделенных на две группы в зависимости от уровня цен на жилье, - 2,1 млн руб. и 1,3 млн руб. Мы можем также ввести ограничения на объем выкупа закладных, если увидим, что рост цен на жилье опережает рост доходов населения в регионе. Что такое доступное жилье? Оно не должно стоить больше пяти годовых доходов семьи. Если совместный мониторинг АИЖК и Росстроя показывает, что жилье в каком-то регионе подорожало до уровня 6-7 годовых доходов средней семьи, то мы можем свести выкуп закладных там до нуля.

- Вы прославились как человек, разделивший рынок акций “Газпрома” на российский и зарубежный. Теперь правительство обещает отмену этого барьера. Как вы к этому относитесь?

- “Газпромом” я давно уже не занимаюсь. Но я считаю, что двухуровневая система торговли его акциями свою роль выполнила. В 1996-1997 гг., когда она вводилась, акции “Газпрома” торговались по 10-12 центов. Сейчас акции “Газпрома” стоят под $5. Это и есть главный результат. Ограничение на участие иностранцев в капитале “Газпрома” было прописано еще в условиях его приватизации, а моя задача была сделать это требование технологически правильным и работоспособным. Если уж есть запрет, то пусть он выполняется. Скупку “Газпрома” по дешевке в спекулятивных целях удалось предотвратить.

- А чем вы займетесь, когда доведете ипотечный проект до логического завершения?

- Мне здесь работы до пенсии хватит. Ипотека во всех странах составляет 50% финансового рынка. У нас это пока совсем маленький сегмент, порядка $1,5 млрд, но он должен начать быстро расти. В России 47 млн семей, и благосостояние людей растет. Им можно давать кредиты под будущие доходы - отработают. С другой стороны, в стране сегодня 2 млрд кв. м жилья, средняя рыночная цена - $700 за 1 кв. м. Рыночная стоимость всех этих метров сегодня ($1,4 трлн) уже вдвое превышает объем фондового рынка страны, а будет построено еще больше. И все это можно перевести в ценные бумаги. Это же просто колоссальные деньги.

О КОМПАНИИ

ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” (АИЖК) создано в 1997 г. 100% акций принадлежит государству. Основная деятельность АИЖК - покупка прав требований по жилищным кредитам (закладных) у региональных операторов АИЖК и банков. Активы на 1 января 2005 г. составляли 5,7 млрд руб. (на 1 января 2004 г. - 1,9 млрд руб.), выручка за 2004 г. - 322,4 млн руб. (в 2003 г. - 29,5 млн руб.), чистая прибыль - 9 млн руб. (20 млн руб.).

БИОГРАФИЯ

Александр Семеняка родился в 1965 г. в Москве. Окончил МГУ по специальности “прикладная математика” в 1987 г. С 1987 по 1992 г. работал в НИИ экономического и технического сотрудничества с зарубежными странами Госкомитета СССР по внешнеэкономическим связям, затем во Всесоюзном научно-исследовательском конъюнктурном институте (ВНИКИ). В 1992-1995 гг. - президент АО “Анализ, Консультации, Маркетинг” (AK&M). В 1994-1996 гг. - президент ОАО “Федеральная фондовая корпорация”. В 1996 г. - гендиректор ЗАО “Инвестиционная компания “Горизонт”. С 1996 по 2002 г. был членом правления “Газпрома”, возглавлял департамент ценных бумаг и долгосрочного финансирования, департамент корпоративного финансирования. С 2002 г. - гендиректор ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”.