Forbes : Признанный метр

Анализировать московский рынок недвижимости пытаются многие. Но индустриальным стандартом стал только «Индекс стоимости жилья», придуманный Олегом Репченко.

При желании вы можете высчитать среднюю цену колбасы в магазинах Москвы. Или среднее количество волос на голове жителей Центрального административного округа столицы. Особого экономического смысла в таких упражнениях нет - так, забава. Между тем глава проекта «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН) Олег Репченко сделал основой своего бизнеса именно подсчет средней стоимости квадратного метра жилой недвижимости в Москве.

Три года назад Олег Репченко, директор по маркетингу агентства «МИАН», решил уйти в свободное плавание. Профиль деятельности все тот же - анализ рынка недвижимости. Как заработать своими опытом и знаниями хоть что-нибудь, учитывая, что в городе действует как минимум полтора десятка «аналитических центров недвижимости», к тому же каждое приличное риэлтерское агентство держит собственный аналитический отдел? Ответ: стать самым известным независимым консультантом на рынке.

С поставленной задачей Репченко справился блестяще. Для начала он придумал «Индекс стоимости жилья в Москве». Разумеется, это не просто некое число, полученное путем деления цены всех выставленных на вторичный рынок квартир на их общую площадь. Репченко (обладатель красного диплома физфака МГУ) разработал и запатентовал методику подсчета, позволяющую сгладить влияние на индекс «статистических шумов» - например, одномоментного выброса на рынок слишком дорогих или дешевых квартир.

Да и исходные данные даются нелегко, утверждает Репченко: «Многие продавцы указывают в рекламных объявлениях неточную информацию. Иногда нам приходится на день-два сажать своих работников в крупные компании и от их имени выяснять у продавцов реальные цены на объекты». Результат этой сложной работы предельно нагляден: к примеру, в неделю с 12-ого по 17 сентября 2005 г средняя стоимость условного квадратного метра жилья на вторичном рынке Москвы составляла $1997.

Число понятное, но все же несерьезное. Применить такие данные в реальной жизни довольно сложно, ведь это не цена конкретной квартиры. Это даже не средняя сумма, которую платят за пресловутые квадратные метры в Москве, - это цена предложения. Зато упомянутые $1997 - отличный ориентир для тех, кому нужны хоть какие-нибудь ориентиры на рынке недвижимости. «Репченко - хороший пиарщик. Сумел заинтересовать журналистов, и они теперь не отстают от него», - делится наблюдениями один из участников рынка.

«Индекс стоимости жилья» Олег Репченко раздает бесплатно. Какой обозреватель недвижимости из делового издания откажется привести в тексте красивую цифру? К примеру, по данным агентства «Миэль-недвижимость», в Москве 3,6 млн квартир; средняя площадь квартиры - 55 кв. м. Следовательно, цена всего жилого фонда столицы на 12 сентября, исходя из расчетов Репченко, составила $395,4 млрд. Впечатляет?

Риэлторам, однако, интереснее не абсолютное значение «Индекса стоимости жилья», а его изменения. Индексы рассчитываются еженедельно; проанализировав динамику, можно объяснить клиенту, почему понравившаяся ему квартира с понедельника стоит уже дороже. «Он как пожарная палочка-выручалочка: нужна оперативная информация - можно быстро ее получить», - рассказывает сотрудник крупной компании-застройщика. Для справки: за последние три года средняя цена жилого метра в Москве выросла на 104%.

Вот результат PR-деятельности. В электронном архиве российской прессы «Интегрум», хранится уже более 9000 публикаций со ссылкой на интернет-сайт Репченко - www.irn.ru. Кроме того, этот сайт ежемесячно посещают свыше 20.000 человек; 2.300 подписчиков еженедельно получают информационную рассылку ИРН. Такая известность уже позволяет брать деньги за исследования, имеющие практическую ценность. ИРН просит в среднем $1000 за типовой отчет на 200-300 страницах (обзоры новостроек, коттеджных поселков Подмосковья, таунхаусов Москвы, новых и реконструированных бизнес-центров и т.д.).

Дороже, до $10 000, ИРН берет за индивидуальную работу - исследование площадок под застройку. Строительство - модный бизнес, в нем много новичков. Сейчас в Москве возводится 441 дом, у половины застройщиков их объект пока единственный. Часто бывает так: компания сначала получила лакомый участок, а затем уже начала решать, что там строить. У кого спросить? Консультант, специализирующийся на коммерческой недвижимости, велит строить торговый центр; аналитики риэлторской фирмы будут настаивать на элитном жилом комплексе. «Подобного рода консультанты рассматривают ту или иную площадку со стороны, которая им больше знакома», - отмечает Елена Егорова из девелоперской компании «Авгур Эстейт». «А у нас нет конфликта интересов. Мы объективно говорим, что на данном месте надо строить», - повторяет Репченко при любом удобном случае.

По словам гендиректора Renova Development Александра Михеева, его компания выбрала для проведения исследований ИРН именно потому, что те являются «чистыми аналитиками». «Если ИРН прорабатывает планировочное решение, то наш архитектор буквально стонет от их дотошности», - делится впечатлениями о совместной работе гендиректор «Русского земельного агентства» Владимир Соловьев.

Ради таких клиентов Олег Репченко принципиально не занимается ни продажей квартир, ни управлением офисами. Пока это - коммерческий минус; в год консультант зарабатывает не более $200 000, и на эту сумму нужно еще содержать десяток сотрудников ИРН. Но в будущем Репченко может рассчитывать на большее. По мнению гендиректора компании Stiles&Ryabokobylko Сергея Рябокобылко, спрос на консультирование «как никогда высок». За последние пять лет объем вводимого в строй жилья вырос на 37%. Между тем из-за стагнации столичного рынка недвижимости число сделок с середины 2004 года, по данным Репченко, стало меньше на 30%. «На дефицитном рынке рулит продавец: неважно, что построишь, это всегда можно сбыть, - говорит предприниматель. - Но по мере насыщения рынка на первое место выходит маркетинг».