«Россиян не интересует латвийская недвижимость, Юрмала приговорена»

Об этом Деловому Телеграфу рассказал Игорь Индриксонс директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость российской компании IntermarkSavills. 

Бума не будет

- Вы отмечаете изменение спроса на латвийскую недвижимость после вступления поправок в силу?

- Эта программа не такая простая, как может показаться на первый взгляд. Мы ее изучали в течение четырех месяцев. К сожалению, создается впечатление, что на российском рынке она была ошибочно представлена как элементарное получение вида на жительство в ЕС.

Учитывая привлекательность предложения, очень многие российские компании, а возможно, и частные лица начнут оказывать услуги по покупке недвижимости и получению вида на жительство в Латвии. А приведет это лишь к тому, что покупатели могут быть попросту обмануты в своих ожиданиях.

- На какие нюансы следует обратить внимание?

- Во-первых, покупка недвижимости на определенную сумму не является гарантией получения вида на жительство. Она лишь дает право быть претендентом на него. А это две большие разницы.

Во-вторых, вид на жительство выдают сроком на пять лет с правом продления еще на пять лет. При этом инвестору нужно каждый год приезжать в Латвию, чтобы продлевать вид на жительство. Вот тут, видимо, имеет смысл пересмотреть и упростить процедуру. Латвия - не единственная страна, где действуют подобные программы. В Болгарии, например, покупка недвижимости является гарантией предоставления вида на жительство, и одна вклейка в паспорт делается на все пять лет.

Но при этом в Болгарии инвестировать необходимо более 500 тысяч евро, а в Сент-Киттсе - 500 тысяч долларов на семью. Поэтому для россиян Латвия - это хорошая альтернатива другим аналогичным программам, в первую очередь благодаря низкой стоимости «входного билета» в размере 70 тысяч евро. За те деньги, что требует Латвия, люди идут и пойдут. Но бума не будет. Покупать недвижимость в Латвии станут лишь те, кому это необходимо.

- И кому это необходимо? 

- Тем, кто много путешествует, кто живет в Европе и хочет иметь вклейку в паспорте, которая дает много льгот. В частности, право 180 дней в году жить в европейской стране, в упрощенном порядке получить разрешение на работу, пользоваться медицинской и образовательной системами Евросоюза. Кроме того, есть еще такое понятие, как «второй аэродром».

После изучения этой программы, мы ее структурировали, и люди охотно соглашаются на ее условия. Мы создали схему, которая заключается в том, что в случае, если человеку отказывают в виде на жительство, он не рискует ни копейкой своих денег и не остается с объектом недвижимости в Латвии, который ему не нужен.

«Мертвые души»

- То есть как не нужен? Поправки к иммиграционному законодательству вроде бы преследовали цель увеличить объем инвестиций в латвийскую недвижимость, а вид на жительство является своего рода бонусом... 

- Латвийская недвижимость при фантастических возможностях, которые сейчас есть в Европе, сама по себе не интересна россиянам. Им нужен вид на жительство в Евросоюзе. Из клиентов, обращающихся в нашу компанию, единицы хотят просто иметь недвижимость в Латвии. Подавляющее большинство даже не интересуется, что это за объект, в каком состоянии и где находится.

Люди готовы заплатить 50 тысяч латов за любую недвижимость в любом латвийском районе только для того, чтобы получить вид на жительство в ЕС. Если бы за 70 тысяч евро они могли получить его в другой стране - Польше или Германии, они бы сделали это.

- То есть приобретенные объекты будут пустовать и приходить в негодность?

- Совершенно верно. Это «мертвые души». Ибо недвижимость в Латвии нашим клиентам в тягость: нужно думать, кто ее будет обслуживать, сдать ее в аренду в нынешней экономической ситуации или невозможно, или она будет приносить сущие копейки, а налоги надо заплатить, коммунальные платежи - тоже. Поэтому легче ее купить и бросить.

- И как в свете вновь открывшихся обстоятельств вы бы оценили «маркетинговый ход» латвийских властей с целью привлечения инвестиций в недвижимость?

- Мы анализировали, зачем это было сделано. И пришли к выводу, что поправки, в первую очередь, преследуют цель увеличить кадастровую стоимость. Вряд ли эта программа приведет к существенному притоку инвестиций. И это становится все более и более очевидным.

На мой взгляд, сегодня необходимо создать еще более благоприятные условия в рамках этой программы. Например, давать гражданство и паспорт ЕС автоматом после 5 лет вида на жительство, как это делается в Болгарии. Как свидетельствует статистика, население Латвии сокращается довольно быстрыми темпами. И опыт стран, которые уже сталкивались с этой проблемой (например, Германия и  Великобритания), показал лишь один путь выхода из этой сложной ситуации. А именно - открыть двери и создать все условия. Если в Латвии движение в эту сторону началось, теперь следует идти до конца. Иначе эффекта не будет.

Спасая банки

- А как, по-вашему, будет работать механизм повышения кадастровой стоимости?

- У латвийских банков, которые выдавали ипотечные кредиты, сейчас гигантские проблемы с кредитными портфелями. Залоговая стоимость объектов гораздо ниже, чем размер выданных кредитов, ведь цены на недвижимость в Латвии упали на 70%. И если завтра все заемщики принесут ключи в банк со словами, что не в силах погасить кредит, банк ничего не сможет вернуть. Поэтому у кредитных учреждений очень плохие рейтинги и они не могут получить финансирование на международных рынках.

Чтобы кредитные портфели вернуть к нормальному балансу, нужно всего лишь увеличить кадастровую стоимость недвижимости. Расти она будет за счет того, что большее количество сделок будет проходить в ценовом диапазоне от  70 до 140 тысяч евро. Ценовой порог установлен не случайно, и покупатели, которые захотят получить вид на жительство, в договоре купли-продажи будут указывать реальную, а не заниженную сумму сделки.

- То есть в итоге Латвия улучшит положение банков, но при этом получит «мертвые» объекты недвижимости?

- Как мы уже говорили, сама по себе недвижимость Латвии вряд ли заинтересует россиян. Ведь ситуация на рынке этой страны не отличается стабильностью и плавным ростом (а именно это привлекает большинство инвесторов). Сначала имел место сумасшедший рост цен, а потом - крайне резкое падение (70%). Если в Латвии стала возможна такая инфляция в сфере недвижимости, а рост цен на недвижимость - это инфляция, значит, механизмы контроля в стране пока не работают, а для инвесторов - это знак большого риска. На подобном рынке всегда нужно сдерживать рост свыше 15% в год, что и делают развитые страны.

Про активность, ликвидность и русских

- Вы сказали, что в Европе сейчас открылись фантастические возможности для инвестирования в недвижимость. В каких странах и в чем эти возможности выражаются?

- В Великобритании с помощью определенных технологий и кредитного плеча можно получать доходность на инвестицию в 20-25% годовых, без учета прироста капитала. Англия по цене недвижимости вернулась на докризисные позиции. Но там падение с момента пика составило лишь 15%. Вот это сильное правительство, которое не допускало роста рынка на 50% в год! Поэтому туда сейчас охотно инвестируют средства и пенсионные фонды, и частные лица.

За Великобританией по популярности среди инвесторов следуют Франция, Австрия, Швейцария - страны, которые проводили взвешенную политику в сфере недвижимости. Сравните: в Риге доходность от аренды жилья составляет 2,7% годовых на инвестицию. А в сегменте коммерческой недвижимости так и вовсе минусовые показатели.

- Между тем периодически появляются сообщения, что все больше граждан России и СНГ проявляют интерес к латвийской недвижимости. 

- Если произошло 10-20 сделок за полгода, это не показатель и вовсе не говорит о том, что россияне стали активно скупать латвийскую недвижимость. В одном из проектов нашей компании в  Великобритании было 250 объектов стоимостью по 200 тысяч фунтов каждый. Скорость продажи этих объектов - 3 дня. Вот это активно! Вот это объемы инвестиций!

И если Англия, допустим, завтра запретит покупать собственность русским или арабам, краха рынка не произойдет, потому что там весь остальной мир покупает. А запретите, например, в Юрмале покупать недвижимость русским, и цены начнут падать по часам. Гигантский риск Юрмалы заключается в том, что ликвидность недвижимости там обеспечивает только одна страна - Россия. И эта ликвидность уменьшается.

Два года стагнации

- Почему?

- Юрмала - это уходящий тренд. Это актив, который в долгосрочной перспективе будет дешеветь, а не дорожать. В мире о ней практически никто не знает, кроме граждан бывшего СССР. А это  -  старое поколение.

А молодежь много путешествует по миру и сравнивает. И думает: почему мне нужно по полмиллиона евро платить за дом на курорте, где сезон длится три месяца, два из которых идут дожди, если в Турции или Греции за 200 тысяч евро можно купить замечательную виллу на первой линии от моря? А на юге Франции, где сезон длится 7 месяцев, таун-хаус стоит 350 тысяч евро.

- При каком уровне цен Юрмала была бы конкурентоспособной?

- Дом площадью 100 квадратных метров с участком земли в пяти минутах ходьбы от моря должен стоить 75-100 тысяч евро. Это, на мой взгляд,  реальные цены, соответствующие уровню жизни в стране и развитию инфраструктуры.

Вы никогда не задумывались, почему западные пенсионные фонды, которые являются лучшими покупателями недвижимости, ничего не приобретают в Юрмале? Потому что несоизмеримо дорого и нет никаких перспектив роста. В Юрмале доходность на инвестицию, по их подсчетам, составляет 2% в год. Положив эти деньги на депозит в любой европейский банк, можно получить больше. По этой же причине европейцы ничего не покупают в Юрмале. А в Турции в прошлом году они купили 75 тысяч единиц недвижимости.

- Как, по-вашему, будет развиваться ситуация на рынке недвижимости в Латвии?

- За полгода в Риге цены выросли на 10%. Это был отложенный спрос от местного населения. Люди, которые хотели купить квартиру, сделали это, потому что ниже 500 евро за «квадрат» в панельном доме ценам падать уже некуда.

Отложенный спрос реализуется до конца этого года. Затем начнется стагнация. Продлится она года два, а потом можно будет наблюдать минимальный рост цен на недвижимость в районе 5% в год. А дальше сложно что-то предсказывать.

ДОСЬЕ

Игорь ИНДРИКСОНС на протяжении последних 8 лет консультировал крупные инвестиционные фонды, хедж-фонды, банки и крупных инвесторов в Лондоне и России по вопросам инвестиций в жилую и коммерческую недвижимость на рынках Европы. Структурировал более 250 инвестиционных портфелей недвижимости общей стоимостью 1 млрд долларов. Доходность по портфелям в среднем составила +35% годовых. В том числе в 2008 году +22, а за 2009-й +27,5%. Имеет высшее финансовое образование и степень магистра по инвестициям в недвижимость от Cass Business School (Лондон).